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2020/02/23 来源:永州信息港

导读

中国国贸(600007):国贸3A开业费用拖累全年事迹公司2010年实现营业收入10.36亿元,同比增长18.91%;营业利润1.62亿

中国国贸(600007):国贸3A开业费用拖累全年事迹

公司2010年实现营业收入10.36亿元,同比增长18.91%;营业利润1.62亿元,同比下落57.70%;实现净利润人民币1.21亿元,同比下落58.29%,基本每股收益0.12元。公司2010年向全部股东每10股派发现金人民币0.90元(含税)。

基本面概述:公司专注于租赁物业的开发经营,主要包括商务服务设施投资管理经营,如高级甲级写字楼、商城、公寓等设施的出租及管理,高档酒店经营,和会展和停车设施服务等。公司具有10多年的物业租赁及管理经验,并且其物业位于北京中央商务区的核心地段,实属北京地标性建筑,是众多跨国公司进驻北京的首选之地,因此其物业不但出租率较高而且租金率保持在国内一线城市的顶级水平。随着国贸三期的建设完工,公司具有的租赁物业总面积将到达110万平方米。

商业地产多元业态日益完善。公司目前物业由酒店、写字楼、公寓、展厅和商城等高级商业建筑形态组成。

写字楼:报告期内,公司写字楼租金收入为4.49亿元,同比增长11.04%,占比为43.30%;平均租金为356.13元/平方米/月,同比微降4.43%;平均出租率为82.83%。

公司在写字楼平均租金和平均出租率同时下滑的情况下仍保持租金收入的同比增长的主要原因为2010年8月底国贸3期A的开业使公司在原有23.10万平米写字楼面积的基础上增加到31.9万平米,涨幅为38.10%,而出租率同比仅下落13.40个百分点。公司写字楼软硬件条件优越,国际化氛围浓厚,目前世界500强中已有41家成为其租户。

商城:公司2010年商城租金收入为2.54亿元,同比增长5.05%,占比为24.54%;平均租金为852.84元/平方米/月,同比上涨9.33%;平均出租率为80.11%,同比下落16.74个百分点。公司原有商城营业面积约2万平米,国贸3期A增加商城面积约3万平米,增幅达150%。

公司商城定位于高端市场,吸引到众多国际名品加盟,提供了高档的购物休闲环境。

公寓:2010年公寓租金收入为0.98亿元,同比增长5.46%,占比9.47%;平均租金为186.09元/平方米/月,同比下降8.90%;平均出租率为85.61%,同比增加11.42个百分点。国贸公寓由南、北两座30层高的公寓楼组成,共有一居到四居及顶层豪华套房410套。报告期内,公司制定了有针对性的促销计划,重点吸引其它公寓项目退出时产生的新增客户,实现了出租率的快速提升。

酒店:2010年国贸大酒店的全面开业为公司的发展注入了新的活力,但报告期内经营业绩亏损,这主要与开业初始费用较高有关。该业务10年营业收入为0.97亿元,占比9.32%,亏损0.36亿元;平均租金为2047.92元/间夜;平均出租率为49.17%。

会展:公司报告期内会展业务收入为0.43亿元,同比下落21.09%,占比为4.13%;平均租金为12.28元/平方米/天;平均出租率为51.30%。

国贸3A开业,折旧摊销及财务费用或将事迹释放推延。报告期内,国贸三期A的开业使得公司权益可租面积增加近一倍。同时,由于资产折旧大幅增加致使业务综合毛利率由过去稳定60%以上下降到44.01%,并且开业以后利息支出不能资本化致使财务费用同比增加0.82亿元,费用率为7.82%,正是由于这两方面原因致使公司全年事迹增收不增利。不过,随着三期A折旧期限较短的资产(约为5年)未来折旧完毕和公司将逐步偿还长时间债务,财务费用逐步减轻,公司业绩有望在未来得到逐渐释放。

国贸3期整体情况。国贸三期工程的建设范围为54万平方米,分A、B两个阶段实施,建筑面积分别为29.7万平米和24.3万平米。主体"国贸大厦"建筑范围为28万平方米、高度为330米,是目前北京市最高建筑。

目前国贸3期A阶段项目已于2010年8月底竣工验收并正式对外营业,该项目由主塔楼和裙楼组成,地上74层,地下3层,其中,裙楼地上5层和地下4层设有零售、餐饮、影院等商业设施;7层至53层为高级写字楼;56层至73层为超五星级酒店。国贸3期B阶段建设工作仍在的前期准备当中。

盈利预测和投资评级:预计公司年可分别实现每股收益0.27元和0.50元,以昨日收盘价10.53元计算,对应的动态市盈率分别为39倍和21倍。由于国贸3期开办费用拖累公司业绩,我们认为投资时点尚未到来,且估值无太大吸引力,保持"中性"评级。

风险提示:整体经济下滑导致公司物业出租率波动增加的风险。

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