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政府解救开发商融资或成新一轮政策主流

2018-10-29 12:18:26

政府解救开发商融资或成新一轮政策主流

本报 王冰凝 北京报道

4月29日,国务院宣布调低商品住房等行业的项目资本金比例,政策放宽开发商资金链,显示政府对地产行业的支持从重点刺激消费转向鼓励地产开发。

“预计这是政策导向的一个转折点,政府在刺激购房这一块估计不会再有新政策,但目前宽松的房产政策将得以稳定,而政策的支持重点将转向鼓励开发企业融资这一块。”商务部市场运行调控专家洪涛表示。

地产救市政策

转向开发商

4月29日,国务院决定调整11类固定资产投资项目资本金比例,其中包括商品住房。这是自2004年房地产开发项目资本金比例由30%提高至35%后,政策首次放宽地产商资金链。

投资项目资本金指的是在项目的总投资中,由投资者认缴的出资额,除外商投资和公益性项目外,所有项目无论国有非国有,资本金不到位,便不能获得贷款,不能开工建设。

“此次针对地产行业的政策不同于去年,去年末以来,政府出台的房地产政策包括降息、降低首付比例、减免交易税费等,主要针对购房者,意在刺激购房消费;而此次政策降低资本金比例,则是针对地产商,直接降低了地产商投资的资金压力,降低地产商投资门槛,提高融资比例,有利于刺激开发商开工和投资的积极性。”洪涛告诉《华夏时报》。

根据洪涛预测,针对购房者的新政策估计不会再有,但政府鼓动开发商投资的政策则显示了去年底以来的地产政策在未来较长一段时间内将保持稳定,与此同时,政府针对地产行业的政策,将直接转向开发商。

“政策将进一步鼓励大型开发商的融资,包括银行贷款力度的加大和证券市场融资的机会增多。但类似的鼓励政策将不仅针对地产行业,而是将针对包括地产行业的一系列基础设施的行业。”洪涛认为。

据测算,以一个总投资额为5亿元的中等楼盘为例,假设商品住宅项目资本金比例降低5个百分点,调整后将使得房产开发商的自备资金减少2500万元。此政策对缓解开发商的资金压力确实很有效果。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也认为,此轮扩大内需重点扶持的是大型基础设施的行业,降低资本金要求后,这些行业融资能力将提高,下一步它们得到信贷支持的空间将更大。

大地产商进一步受益

与国务院的步调一致,在信贷方面,银监会也明确表示今年信贷规模没有限额,进一步表明了信贷对投资的支持。

中国银监会主席刘明康在安徽调研时表示,“我们保增长需要多放款,对贷款规模没有限额,信贷对实体经济的支持,将是一场持久战和拉锯战”。

“全景证券分析师”系统的监测数据显示,受到国务院调低商品住房等行业项目资本金比例的政策以及银监会言论提振,上一周8.51亿资金回流房地产开发经营板块,远超其他行业。个股方面,金地集团、金融街、华侨城A、万科A等进入资金净流入前十名之列。

而国内部分开发商3、4月份已经有了大胆行动,表现在一些资金实力较强的开发商已经在购置土地及增加商品房新开工面积。

4月29日新政的出台,正值北京房地产市场迅速回暖,新政进一步激发了开发商推动项目入市的迅速,从4月30日到5月3日,短短4天,北京就有熙典华庭、龙熙顺景、西山华府、大成郡等11个商品房项目拿到预售许可证。

“新政策降低了信贷自付比例,预计能省下一笔不小的数目,信贷资质良好的大型地产商将进一步受益,但随着信贷力度的加大,银行方面估计会加大资格审查力度,部分资质不好的地产商反而难贷到款。”首创地产一人士认为。

政策利好,摩根大通及高盛等投行纷纷看好中国房地产市场。

摩根大通报告指出,随着新楼盘存货被快速消化,发展商或不会再以降价方式减低库存,二手房市场因而开始恢复。高盛也认为,楼市回暖加上中央支持楼市、放宽借贷,大型房产企业融资需求可望受到支持,出售资产套现压力缓解,如果楼市数据第二季度持续改善,则内地房地产股下半年股价复苏力度将更强。

后市销售尚不明朗

开发商们加快了开工速度,投资的加速是否预示楼市回暖的势头有望延续,从5月初的市场销售来看尚不明朗。

根据北京市房地产交易管理、亚豪机构统计显示,5月1日、5月2日两天,北京期房商品住宅上签约分别为619套、253套,呈现出逐日递减的态势。相比较4月份,五一前两天,期房商品住宅日均成交325套,环比下降了27%。

同时,二手房市场的销量也走跌。北京市房地产交易管理统计显示,5月1日、5月2日二手住宅上签约套数仅为154套,而此前4月30日、4月29日签约套数分别为580套、916套。

亚豪机构副总经理高姗认为,国家对休假时间的调整,对楼市产生了一定的影响。小长假期间,消费者缩减消费计划,选择购房的群体相应减少,一定程度上造成了楼市销量的下降。

洪涛也认为,因为“5·1”小长假的调整,单看5月初的成交量不能判断楼市回暖是否在持续或者回落,但从今年下半年整体后市来看,中央和地方政府推出的各项促进购房消费政策效果的逐渐显现,使得压抑许久的自住房、改善房等刚性需求集中释放,已经造就了今年楼市前几个月的回暖,而政府进一步帮助开发商改善资金状况,相当于发起新一轮“救市”政策,有助于延续楼市回暖。

“从长远看,随着消费者信心恢复,房屋库存逐步消化,开发商加快项目投资也有利于保障未来楼市的供应稳定,从而稳定价格。”洪涛认为。

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